24春广东开放大学期末考试物业经营管理实务10123k2押题试卷与参考答案

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24春广东开放大学期末考试物业经营管理实务10123k2押题试卷与参考答案

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1、采用市场法对物业进行估价时，要求对可比实例进行修正以求出估价对象的客观合理价格或价值，下列可比实例中修正系数小于1的是( )。（1.5 分）

A．可比实例的价格是在卖方急切想要出售的情况下形成的

B．可比实例是精装修的房子，而估价对象是毛坯房开放大学形成性考核

C．可比实例中的卖方在不了解行情的情况下盲目出售

D．可比实例采用的是协议出让方式，而估价对象是经过激烈拍卖形成的交易价格

2、房地产投资分析中所讨论的投资是指投资者在投资活动中，为实现某种预定的经营目标而预先支付的（ ） 。（1.5 分）

A．土地

B．资金

C．人力

D．物力

3、房地产市场的运作机制，在很大程度上取决的因素是（ ）。（1.5 分）

A．国家的经济体制

B．消费者的需求

C．开发商

D．代理商

4、下列关于房地产组合投资管理的描述中，不正确的是( )。（1.5 分）

A．房地产投资组合是不同类型资产的混合，不能只包括一种资产

B．将不同类型的投资组合在一起，可以降低投资组合的风险，而投资组合的收益的变化很小

C．投资多元化的价值来源于资产组合过程中获得的风险的下降

D．投资者通常既关心投资的预期收益率，也关心投资的风险

5、以下哪项不是房屋租赁合同的特征。（ ）（1.5 分）

A．双务合同

B．有偿合同查答案，上渝粤教育：www.bnjyedu.com

C．诺成合同

D．不要式合同

6、从计算机参与物业管理的角度出发，一个物业管理信息系统应包括很多特征。下列关于这些特征的描述，不正确的是( ）。（1.5 分）

A．功能覆盖物业管理关键环节，与其他软件配合实现物业管理办公自动化

B．采用方便灵活的输入方法

C．与其他软件有很好的兼容性

D．高效的查询和输出手段

7、（ ）是租赁管理的核心内容。（1.5 分）

A．租赁方案与策略制定

B．租户选择

C．租金确定与调整

D．租约谈判与签约管理

8、商业物业（ ）是与项目所处地点直接相邻的区域，其营业额的60%～75%都来自该区域。（1.5 分）广东开放大学

A．重要区域

B．主要区域

C．次要区域

D．边界区域

9、物业的区位是指物业的空间位置，衡量区位好坏最常见最简单的是（ ）。（1.5 分）

A．距离

B．可及性

C．方便性

D．周围环境

10、下列计划中，不属于物业管理计划内容的是( )计划。（1.5 分）

A．业主沟通

B．设施改造

C．财务收支

D．物业建造

11、关于标底确定的原则，下列说法中不正确的是( )。（1.5 分）

A．要反映使用人的经济承受能力

B．要以招标文件中的管理目标为依据

C．要尽量压低标底以节约成本减少支出

D．注意与物业管理市场行情相协调

12、《物业管理条例》中将住宅小区内的非住宅物业或者与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的准备金称为（ ）。（1.5 分）

A．专项维修资金

B．专项准备金

C．专项资金

D．非住宅物业准备金

13、公寓建筑的经济寿命是（ ）年。（1.5 分）开放大学形成性考核

A．40

B．45

C．50

D．60

14、一般来说，居民对出租住宅需求的增加会使得需求曲线的移动方向（ ）。（1.5 分）

A．向左

B．向右开放大学期末考核

C．向上

D．向下

15、下列对于企业物业资产管理的描述中，不正确的是( ）。（1.5 分）

A．企业物业资产管理是企业对因经营业务而持有或租用的物业资产的管理

B．对企业而言，物业资产的价值体现在投资价值方面而不是对主营业务的贡献

C．企业物业资产管理包括计划获取管理和处置建筑物和土地的活动

D．企业物业资产管理的目的在于调整资产管理的目标，以符合企业战略并使资产增值

16、下列指标中，不属于房地产市场交易指标的是( )。（1.5 分）

A．出租量

B．房地产租金

C．预售面积

D．灭失量

17、某旧住宅，测算其重置价格为40万元，地面、门窗等破旧引起的物质折旧为1万元，因户型设计不好、没有独用厕所和共用电视天线等导致的功能折旧为6万元，由于位于城市衰落地区引起的经济折旧为3万元。试求取该旧住宅的折旧总额为（ ）。（1.5 分）

A．4万元

B．7万元

C．9万元

D．10万元

18、下列对于成交价格、市场价格、理论价格的说法正确的是( )。（1.5 分）

A．理论价格一般情况下要比市场价格高

B．成交价格就是市场价格

C．实际的成交价格位于卖方所愿意接受的最低价格与买方所愿意支付的最高价格之间

D．在买方市场下，成交价格会偏向最高买价

19、一般来说，收入的增加会使得需求曲线的移动方向（ ）。（1.5 分）

A．向左

B．向右

C．向上

D．向下

20、下列因素中，当其他条件不变时，其变化不能促使商品住宅需求曲线向右移动的是（ ）。（1.5 分）

A．居民对出租住宅需求的增加

B．居民预期未来住房抵押贷款利率下降

C．居民收入增加

D．由于土地资源的限制，不可能有充足的商品住宅供给

21、以下关于前期物业服务合同说法错误的是（ ）。（1.5 分）

A．前期物业服务合同是要式合同。

B．前期物业服务合同由建设单位和物业管理企业签订。

C．前期物业服务的期限通常也是不确定的。

D．前期物业服务合同签订一般应在业主委员会成立后三个月内，最迟不应迟于六个月

22、某建筑物的建筑面积100m2,单位建筑面积的重置价格为500元/m2，判定其有效年龄为10年，经济寿命为30年，残值率为5%。该建筑物的现值为（ ）元。（1.5 分）

A．15833

B．15837

C．34167

D．36173

23、物业的两个价格之一是使用它一定时间的价格，经济学是称为（ ）。（1.5 分）广开期末考试

A．源泉价格

B．服务价格

C．使用价格

D．更换价格

24、工业厂房建筑的经济寿命是（ ）年。（1.5 分）

A．40

B．45

C．50

D．60

25、下列不属于一级土地市场的行为是 （ ）。（1.5 分）

A．通过划拨的方式获得一块工业用地

B．通过拍卖获得市中心的一块商业用地

C．由于开发资金短缺A卖出名下一宗商业地产给B

D．从土地挂牌交易市场获得一块住宅用地

26、如果所有的投资者对某一物业未来收益能力等方面做相同的假设，也面临相同的环境状况，则投资价值与市场价值之间存在关系是（ ）。（1.5 分）

A．投资价值＝市场价值

B．投资价值＞市场价值

C．投资价值＜市场价值

D．任何情况下，投资价值≠市场价值

27、（ ）所包含的内容比较广泛，在服务功能上表现为复合性，在经营管理上表现为一致性，在服务设施上体现为完整性，在服务范围上面向商圈内所有居民。（1.5 分）

A．区域购物中心

B．市级购物中心

C．地区购物商场

D．居住区商场开放大学期末考核

28、物业经营管理强调为业主提供( )服务，满足其物业投资收益或企业发展战略及主营业务发展目标的需求。（1.5 分）

A．物业管理

B．设施管理

C．价值管理

D．投资管理

29、下列对供给曲线的描述，正确的是（ ）。（1.5 分）

A．一条平行于横轴的直线

B．一条平行于纵轴的直线

C．一条具有负斜率的向右下方倾斜的曲线

D．一条具有正斜率的向左下方倾斜的曲线

30、一般来说， 居民收入增加会使得需求曲线的移动方向（ ）。（1.5 分）

A．向左

B．向右

C．向上

D．向下

多项选择题

31、房地产投资项目财务评价指标中的动态盈利能力指标有( )等。（2 分）

A．供款偿还期

B．内部收益率

C．净现值

D．投资回报率

E．现金回报率

32、需求的外部效应是零售物业理论中的研究热点，下列说法正确的是( ）。（2 分）

A．与互相促进销售的聚集效益不同，需求的外部效应流是单方向的，即从主力店流向普通商店，而不是相反

B．在租户的组合上，要限制普通零售店的入住，因为它会影响由主力店提升的零售商业物业的形象

C．主力店产生了需求的外部效应，为周围小的零售店带来了客流

D．零售商业物业的一个重要特征就是价格歧视，即主力店通常能够得到租金优惠

E．消费者往往会通过主力店来判断整个零售商业物业的形象，因此邀请若干主力店人住将会大大地提高零售商业物业的形象

33、物业要有价格与其他任何物品要有价格一样，需要同时具备（ ）。（2 分）

A．价值

B．价格

C．有用性

D．稀缺性

E．有效需求

34、零售商业物业依据其建筑规模、经营商品的特点及商业辐射区域的范围，通常划分为（ ）和特色商店。（2 分）

A．区域购物中心

B．市级购物中心

C．地区购物商场

D．居住区商场

E．邻里服务性商店

35、直接影响净运营收益的项目有（ ）。（2 分）

A．有效毛收入

B．运营费用

C．准备金

D．抵押贷款还本付息

E．所得税

36、物业的区位是指物业的空间位置，以下各项与物业的区位有关的有（ ）。（2 分）

A．物业的地理坐标位置

B．物业与重要场所的距离

C．物业的交通情况

D．物业的周围环境，景观等

E．从其他地方到达该宗物业的可及性

37、对于房地产投资项目来说，现金流入通常包括（ ）。（2 分）

A．销售收入

B．出租收入

C．利息收入广东开放大学

D．税金收入

E．贷款本金收入

38、下列选项中，对于房地产开发投资项目来说，属于现金流量中的现金流入的有 ( )。（2 分）

A．销售收入

B．还本付息

C．税金

D．贷款本金收入

E．利息收入

39、不良物业资产包括（ ）。（2 分）

A．房地产不良贷款

B．金融机构直接投资房地产形成的不良资产

C．其他不良信贷资产中的房地产抵押物开放大学期末考核

D．其他单位委托处置的房地产不良资产

40、下列财务评价指标中，属于清偿能力指标的有( )。（2 分）

A．借款偿还期

B．投资回报率

C．偿债备付率

D．资产负债率

E．动态投资回收期

41、在房地产投资中，能改变潜在毛租金收入的因素有（ ）。（2 分）

A．利息

B．租金

C．税金

D．出租面积

E．成本

42、按照与业务量的关系对物业服务企业的成本进行分类，可以分为( )。（2 分）广开期末考试

A．固定成本

B．目标成本

C．变动成本

D．半固定或半变动成本

E．差异成本

43、影响写字楼项目区位选择的特殊因素包括：（ ）。（2 分）

A．与其他商业设施接近的程度

B．周围土地利用情况和环境

C．易接近性

D．居民人口与收入

44、支出的分配、组织和管理是物业管理师工作的一个重要方面，它完成的质量好坏很可能会对物业的净运营收益和资本价值产生影响。支出的几个重要方面包括（ ）、工作成本和地方性税收。（2 分）

A．计提维修准备金

B．设施维护费用

C．保险费

D．法律和财务费用

E．日常管理费用

45、下列各项都会引起建筑物价值的损失，其中属于经济折旧的有( )。（2 分）

A．没有适当地采取预防、养护措施或修理不够及时

B．办公楼没有电梯、集中空调、宽带等

C．一个高级住宅区附近兴建了一座工厂导致该居住区的物业价值下降

D．住宅没有卫生间、暖气、燃气、电话线路、有线电视等广东开放大学考试答案

E．市场供给过量

46、物业价格与一般物品价格的不同，表现为物业价格的特征。物业价格主要特征有（ ）。（2 分）

A．价格受区位的影响很大

B．既有交换代价的价格，又有使用代价的租金

C．价格容易波动

D．实质上是物业权益的价格

E．容易受交易者的个别因素的影响

47、我国房地产投资运营过程中，企业纳税的主要税种有（ ）。（2 分）

A．增值税

B．经营税金及附加

C．城镇土地使用税

D．教育费附加

E．企业所得税

48、以下关于市场价值和投资价值的叙述中，正确的是（ ）。（2 分）

A．投资价值是客观的、非个人的价值

B．市场价值是建立在主观的、个人因素基础上的价值

C．在某一时点，市场价值是惟一的

D．在某一时点，投资价值是惟一的

E．投资价值会因投资者的不同而不同

49、物业管理招投标具有与其他行业招投标不同的一些特点，物业管理招投标的特点包括( )。（2 分）开放大学期末考核

A．长期性

B．阶段性

C．早期介入

D．后期介入

E．保密性

50、根据造成建筑物折旧的原因，可将建筑物折旧分为（ ）三大类。（2 分）广开搜题微信公众号

A．技术折旧

B．物质折旧

C．功能折旧

D．经济折旧

广开搜题微信公众号

判断题

51、增加物业开发环节的税收，会增加物业开发建设成本，从而会推动物业价格上升。（1 分）

正确

错误

52、策略与运行管理是零售商业物业经营管理的核心内容。（1 分）

正确

错误

53、物业管理的核心工作是对物业进行日常的维护与维修，并向入住的客户或业主提供服务，以保障其始终处在正常的运行状态。（1 分）

正确

错误

54、物业可以获取的最大租金收入称为潜在毛租金收入。（1 分）

正确

错误

55、设备更新的核心工作，是确定设备的经济寿命。（1 分）

正确

错误

56、设备更新分析不仅仅考虑未来发生的现金流量，更看重现在的现金流量。（1 分）

正确

错误

57、西方认为的投资物业最重要的三点，即"第一是区位，第二是区位，第三还是区位”。（1 分）

正确

错误

58、同一物业对于不同的投资者会有不同的投资价值。（1 分）

正确

错误

59、实际租金收入经常与潜在毛租金收入相等。（1 分）

正确

错误

60、准备金是业主或其委托的物业管理公司定期存入的用于支付未来费用的资金。（1 分）

正确

错误

61、物业经营管理活动既包括了以保证物业正常使用的运行操作管理，也包括了将物业作为一种收益性资产所进行的资本投资决策、市场营销、租赁管理、成本控制、物业价值和经营绩效评估等经营活动。（1 分）

正确

错误广东开放大学

62、物业经营管理是一个特定的专业领域，是由物业管理、设施管理、房地产资产管理和房地产组合投资管理随着市场需求的变化，不断拓展、交叉和融合的结果。（1 分）

正确

错误

63、设施管理是一种新型的房地产服务业务，其主要功能是通过对人和工作的协调，为某一机构创造一个良好的生产、办公环境。（1 分）

正确

错误

64、只有零售商业物业的产权是统一的，才需要专业化的物业经营管理服务。（1 分）

正确

错误

65、今天的1元钱比未来的1元钱更有价值，因为资金具有时间价值。（1 分）

正确

错误

关键词：B．向右，B．通过拍卖获得市中，3、房地产市场的运作，）。（1.5，正确，C．在某一时点，市场

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